退休換屋潮遇上限貸令：千萬資產卻貸不到500萬 如何實現安居夢？

退休換屋潮遇上限貸令：千萬資產卻貸不到500萬 如何實現安居夢？
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退休換屋潮遇上限貸令：千萬資產卻貸不到500萬 如何實現安居夢？

退休換屋潮遇上限貸令：千萬資產卻貸不到500萬 如何實現安居夢？

央行打房政策與銀行房貸緊縮雙重影響下，台灣房市呈現”量縮價穩”格局。對於計劃退休換屋的資深上班族而言，如何在資金流動性最脆弱的過渡期聰明管理財務，成為實現安居夢想的關鍵。2025年台灣房市在央行第七波選擇性信用管制下，交易量明顯萎縮，創下近八年新低。對於許多準備退休或即將退休的資深上班族來說，這既是挑戰也是機會。雖然市場觀望氣氛濃厚，但價格鬆動也意味著可能有更多議價空間。

 

退休換屋族資金挑戰

 

計劃退休的換屋族面臨獨特財務挑戰。他們可能已有房產且貸款尚未清償，在新舊房貸過渡期容易出現資金流動性脆弱的問題。央行限貸令規定，名下已有房屋者購買第二戶住宅，貸款成數最高僅五成，且不得享有寬限期。這種情況下，如果舊屋未能如期出售，換屋族將同時背負兩份房貸責任，對準備退休的族群形成巨大財務壓力。銀行業者建議，這時期應預留約當六個月至十二個月生活費**的緊急預備金，以因應不可預期的支出。

 

現金流優先財務策略

 

在換屋過渡期，現金流管理應該是最優先的財務策略。資深換屋族需要確保有足夠流動資金應付日常開支和房貸還款，避免因資金周轉不靈而影響退休生活品質。建議可以運用一些金融工具提高保留現金部位的收益，例如各銀行不定期推出的高利定存專案，或是考慮短天期、高信評等級的債券型基金，在保持資金流動性的同時獲得穩定收益。

 

調整投資風險偏好

 

換屋過渡期是資金流動性最脆弱的階段，財務的脆弱性最高，這段期間應該減降投資風險偏好。原本投資波動較大的科技股或高槓桿ETF的投資人，可能需要暫時減少這類投資比重。改為採取以時間換取空間的平衡型配置策略，避免短期市場震盪造成資金壓力。建議投資部位可配置約五到六成，其中平衡型基金和海外債各占30%左右，在不影響生活品質下維持相對穩定的現金流入。

 

保守規劃房貸方案

 

對於換屋族來說，保守規劃貸款是重要原則。建議評估採取”先賣後買”的方式，約定交屋時間拉長，或是交屋後採售後回租方式，為自己增加一些買屋裝修的緩衝時間。如果考慮先買新屋再賣舊屋，必須確認備妥短期融資方案，且此方案期間最好短於一年，最長不宜超過兩年。這樣才能提供賣舊屋時尋找合適買家與完成成交過戶的所需時間。雖然目前第二戶房貸普遍沒有寬限期，但換屋族仍可嘗試與銀行協商，看看是否能爭取到一些緩衝條件。同時也應該補足壽險、意外與醫療險保障，避免突發風險影響貸款還款能力。

 

退休換屋是人生重大財務決策，在當前房市環境下更需要謹慎規劃。

資深上班族應該把握現金流優先、風險控管、資產穩健和貸款保守四大原則，在實現換屋夢想的同時，確保退休生活品質不受影響。儘管市場充滿挑戰，但2025年房市也為買方提供了更多議價空間。只要有完善的財務規劃和風險管理，退休換屋的夢想仍然可以穩健實現。

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