租金管制國際經驗全失敗 專家警告：人為干預恐致租金反彈暴漲
M傳媒 房產中心
全球多國實施租金管制的實驗相繼宣告失敗！根據馨傳不動產智庫最新研究，包括荷蘭、西班牙、德國、日本、愛爾蘭、南韓等國家實施租金管控政策後，均出現供給緊縮、租金不跌反漲的困境，證明人為干預市場機制反而會造成反效果。
各國實驗相繼失敗 荷蘭最新案例警世
最新案例發生在荷蘭，該國2024年推出《平價租金法案》，實施後卻出現令人意外的結果。不僅當年一般租金大漲超過5%，連社會住宅都飆近管制上限的5.8%，最終荷蘭央行總裁不得不公開呼籲政府廢除該法案。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析：「這些失敗案例都有一個共同點——實施租金管制後，租屋供給量明顯減少。當房東無法因應市場狀況調整租金時，寧願選擇不租、轉做Airbnb或直接賣掉，導致供需失衡加劇。」
守法的日本也失效 德國違法漲租激增
令人意外的是，即使在國民相當守法的日本，租金管制政策同樣無法達到預期效果。數據顯示，日本實施租金管控後兩年，每年租金漲幅約2.67%，反而超過實施前的每年2.4%。德國的案例更顯示出政策執行的困難。2015年推行租金管控後，雖然前兩年租金漲幅1.45%高於管制的1.25%，但到2020年漲幅進一步擴大。何世昌指出：「主因是違法漲租的房東愈來愈多，顯示市場力量終將突破人為限制。」
專家：增加供給才是治本之道
各國執政黨都在尋找解決高房價與高租金問題的特效藥，但實務上不存在立竿見影的政策。特別是希望透過「粗暴式人為干預價格上漲」來一勞永逸解決問題，最終只會導致市場反彈，造成房價與租金報復性上漲。
「歷史經驗告訴我們，只有透過大量增加供給，才能有效抑制價格攀升。」何世昌建議，與其管制租金，不如將資源投入社會住宅建設、鼓勵民間興建出租住宅，並提供租稅誘因讓房東願意釋出空屋，才能真正改善租屋市場供需。
台灣應引以為鑑 避免重蹈覆轍
這份國際經驗對台灣具有重要參考價值。近期國內也有聲音主張實施租金管制，但各國失敗案例顯示，這可能不是解決問題的有效方法。
專家建議，台灣應該從這些國際經驗中學習，避免重蹈覆轍。與其採取可能產生反效果的價格管制，不如從改善市場結構著手，包括提高租屋供給、強化租賃市場透明度、提供租金補貼等措施，才能真正幫助租屋族。
M觀點：尊重市場機制 尋求均衡解方
租金管制看似能立即解決高租金問題，但各國實踐證明這只是短視的做法。長期而言，尊重市場機制，從增加供給面著手，才是維持租賃市場健康發展的正確方向。政策制定者應該從這些國際經驗中吸取教訓，避免陷入「好心辦壞事」的困境，才能真正為租屋族創造更好的居住環境。
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