500萬戶老屋改建藏陷阱 價值認定與房地互易黑箱揭秘！
高齡化社會危機不只是人口，還有全台超過500萬戶的30年以上老屋！在政府大力推動都更危老政策下，台北市成為都更與危老案量全國最多的城市，但光鮮亮麗的重建案背後，卻隱藏著建商與地主間不對等的協議合建黑箱作業。這些不透明的合約內容，正讓許多期盼老家重生的民眾，陷入難以預料的風險之中。
都更合建多年來採取協議合建方式進行，避開了都市更新審議會的監督，完全依建商與地主雙方協議內容執行。這種缺乏標準化的作業模式，導致每戶地主與建商簽署的都是個別私契約，條件各不相同，過程極不透明。中泰不動產估價師鄭惟元直指，最常見的問題就是坪數分配「未明確載入合建契約內」，以及房地互易稅、信託機制等關鍵細節未被重視。
這些技術性問題背後，是專業知識的嚴重不對等。都更合建涉及重建後的建築物分配、選屋、找補原則等重大事項，需要跨領域專業知識，但地主多未具備相關專業與法規認知，往往在資訊不對等的狀況下簽署合約，等發現權益受損時為時已晚。台北市都更學會理事長吳厚毅坦言，學會正積極建立更透明公開的合建契約，就是希望解決這些長期存在的問題。
其中最關鍵的爭議點在於價值認定。
不同樓層的價差如何計算？地主可選配樓層的對應價值如何評估？這些都直接影響到最終的坪數分配。鄭惟元強調，未來在合建契約中必須更清楚載明選屋規則，包括量與價值，除了分配的坪數，選屋規則及找補計算都要約定清楚，避免價值轉換的爭議。
「房地互易」更是容易被忽略的隱形成本。
協議合建實質上是地主以土地來換房屋，等於是建商賣屋給地主，因此地主須繳納5%營業稅。這筆費用往往沒有在初期溝通時清楚說明，導致地主事後才發現還要額外負擔稅負。不願負擔房地互易稅的地主，坪數可能就需要少分一些，這種 trade-off 關係更需要明確寫進合建契約內。
信託機制的時間點也是保障權益的關鍵。
吳厚毅建議，在簽合建契約時就應該同步辦理開發價金信託、附帶續建機制，這樣不僅開發成案率高，對建商與地主雙方都更有保障。中泰不動產估價師余承桓律師認為，在保障地主權益與實施者合理利潤的架構下精進都更合建契約，能讓過程更透明公開，降低爭議，加速審查流程。
M觀點
都更合建需要從「黑箱作業」走向「透明化契約」。我們認為，政府應該制定標準化的合建契約範本，強制記載關鍵條款如坪數分配計算方式、選屋規則、找補原則、稅負分擔與信託機制等。同時應該建立都更合建專業顧問制度，提供地主專業諮詢服務，平衡建商與地主間的資訊不對等。
對於民眾而言，簽署合建契約前應該尋求專業估價師或律師的協助，徹底了解合約內容與自身權益。特別是房地互易稅與信託機制等專業事項，更需要謹慎評估。只有當契約透明化、專業服務普及化，台灣的都更重建才能真正達到民眾期待的美好家園願景，而不是充滿陷阱的風險投資。
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